Analyse des servitudes

Définition

Aux termes de l’article 637 du Code Civil, une servitude est « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » Une servitude constitue un droit réel, accessoire au droit de propriété. Concrètement, une servitude grève une propriété (on parle de « fonds servant ») au profit d’une autre propriété (dite « fonds dominant »).

Les servitudes, nombreuses, peuvent être classées en différentes catégories :

• servitudes légales, résultant de la disposition naturelle des lieux (ex servitude d’écoulement naturel des eaux pluviales…) ou imposées par la loi (ex servitudes de passage…)
• servitudes conventionnelles (établies par convention entre le fonds servant et le fonds dominant, ex servitude de cour commune…).

Certaines servitudes, continues et apparentes, peuvent être acquises par prescription trentenaire. D’autres, telles que la servitude de passage (par nature discontinue), ne peuvent l’être.

La réalisation de divisions foncières peut également entraîner la création de différentes servitudes entre les propriétés nouvelles (servitudes créées par « destination du père de famille »).

Domaine d’application

S’il est nécessaire de connaître de manière précise les limites réelles de sa propriété foncière, il s’avère tout aussi fondamental de savoir exactement quelles sont les servitudes grevant son bien ou, inversement, celles dont il bénéficie, afin de pouvoir concilier ses droits avec ceux de ses voisins et prévenir d’éventuels conflits.